最近，徐家汇东方曼哈顿挂出一套建面约172㎡的房源，挂牌价降至1900万元出头。
要知道，2024年初业主曾拒绝2480万的出价。两年时间，房价缩水500万。
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房价跌28%的原因找到了！
从整体数据来看，徐家汇的二手房市场确实正在经历价格调整。
与2022年相比，徐家汇板块2025年的价格已从12.12万元/㎡降至8.71万元/㎡，降幅达到28%。这一跌幅在徐汇区内并非个例，同期漕河泾下降39%，徐汇滨江下降37%。
徐家汇面临的首要问题是商业设施老化。太平洋、六百等商场关店改造，东方商厦、汇金百货肉眼可见的老化。新开的OneITC开业以来就人流稀少，唯有港汇恒隆和美罗城依然人流旺盛。
学区因素的变化也影响了购房决策。徐家汇曾经是学区高地，但当下徐汇的公办头部之争已经属于徐教院和园南中学。不少买学区的家庭抛弃了徐家汇的学区房，转而投去园南，直接造成了徐家汇学区房成交量价齐跌。
最根本的问题是，徐家汇商品房主力开发于2000-2005年，到今天普遍超过了20年房龄。在当下这个市区旧改主旋律，市区持续开发新房的市场背景下，房龄老本身已经成为了原罪，为购房者所不喜。
同时，徐家汇的楼盘多以大面积为主，总价动辄1200-1800万，在高息环境下，这样的总价让许多购房者望而却步。
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新房分流，未来徐家汇…
徐汇滨江的崛起对徐家汇形成了直接分流。2025年徐汇滨江的新房价格达到18-19万的水准，已是全市的一梯队。在链家豪宅带看量TOP12中，徐汇滨江占10席。
徐汇区内，多个区域的新房供应也分流了徐家汇的客源。靠近徐汇滨江的区域，新房开发以豪宅产品为主，产品单价主要在15万以上；而田林、康健、漕河泾等区域开发了鑫耀中城、汇悦庭、玲珑庭等中产社区。
更远处，即将进入主力开发周期的长桥和植物园片区，虽然未来也会有成片的次新房，但对于徐家汇的影响相对较小。这种多点开花的供应格局，让购房者有了更多选择。
上海楼市整体也在发生变化。2025年以来，上海新房品质不断提高，得房率也越来越高，使得二手房的竞争压力越来越大。当新房就卖14-16万/㎡，那些20年房龄的二手也要卖16-17万/㎡时，客户自然更倾向于新房。
写在最后：
随着徐汇滨江的崛起与市场整体回调，徐家汇的房价正在回归理性区间。未来，徐家汇将更明确地定位为配套成熟的中产改善板块，而非顶级豪宅区。
市场的调整正在创造新的机会。对于看重综合配套的自住买家而言，徐家汇依然具备不可替代的吸引力，这里的交通、商业、医疗、文化资源密集度，在上海全市范围内仍属顶尖。
对于有眼光的购房者来说，在市场悲观时入手优质地段的资产，往往能获得长期稳健的回报。徐家汇的调整，或许正是一个价值回归的过程。
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